Por Benito Guerrero
29/10/2017
La transformación y revalorización de determinados barrios del centro de Madrid en los últimos años es una realidad que no se le escapa a nadie. Fue el castizo barrio de Lavapiés el que, en el año 2014, dio el pistoletazo de salida a una renovación fisionómica que le hizo ganar en atractivo y seguridad de cara a residentes, comerciantes y turistas. El resultado fue un incremento de precios de la vivienda de en torno a un 20% tanto en compra como alquiler. Le seguiría Arganzuela, un año más tarde; y a día de hoy, todo parece indicar que serán determinados barrios del distrito de Tetuán los que continúen con esta dinámica.
Uno de los protagonistas que ha hecho posible este positivo cambio ha sido EnfoKa, compañía creada en 2013 por Alejandro Fernández de Oliveira, su actual CEO, que ha invertido a lo largo de estos años en 250 inmuebles distribuidos en los barrios anteriormente señalados y pretende alcanzar una inversión total de más de 100 millones en los próximos dos años.
Siguiendo el modelo estadounidense de inversiones coordinadas, EnfoKa ha ido consiguiendo el volumen de participación necesario para lograr una transformación integral de los barrios. Tal y como explica Fernández de Oliveira, “la base de todo el proceso radica en reformar las viviendas con el estilo adecuado. Esto permite modificar el perfil de los habitantes del barrio. Lo demás ya viene solo: comercios, turismo…”.
EnfoKa sigue una estrategia de expansión planificada, testada y revisada a lo largo de todo este tiempo. La empresa identifica las tipologías de pisos que por ubicación y tamaño resultan más rentables, despliega a sus mediadores en el barrio en cuestión y llega a acuerdos con las agencias locales. A partir de ahí, inicia un proceso de inversión masivo para sus clientes, adecuándose en todo momento a las necesidades específicas de cada uno de ellos.
Una vez identificados los inmuebles más eficientes en términos de rentabilidad, comienza un proceso de rehabilitación que se ha ido perfeccionando para que además de resultar estéticamente impecable, resulte lo más atractivo posible para el público al que se pretende llegar. Para ello, cuenta con la colaboración del estudio de arquitectura de David Hernando y el de interiorismo de Tristán Domecq.
Una vez finalizadas las tareas de rehabilitación, el inmueble se pone en alquiler y, llegado el momento idóneo, se procede a su venta. El alquiler de los pisos al target de EnfoKa crea una masa de habitantes de un nivel sociocultural más alto que los originales. Además, el elevado volumen de inversión, colapsa la oferta disparando los precios. A partir de ese momento, empieza el proceso de desinversión paulatino a unos precios muy superiores a los de adquisición.
A diferencia de otros productos de inversión, en los que el inversor integra su inversión a través de un fondo o cualquier vehículo colectivo, EnfoKa ejecuta la inversión integrada en la propia estructura de sus clientes, sean particulares, family offices o, propiamente, fondos de inversión. Son los inversores los que adquieren sus inmuebles directamente, lo que les permite aprovecharse de todas las sinergias de un gran volumen de inversión sin renunciar a una total independencia entre ellos. La rentabilidad que los inversores pueden obtener de un producto Enfoka se cifran en “más de un 6% anual en alquiler; y más de un 35 % por venta antes de los dos años”, según Fernández de Oliveira.
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