Los problemas que plantean el uso urbanístico de los campos de fútbol

Por José Manuel Serrano Alberca,
Presidente de Serrano Alberca & Conde
05/11/2016

El urbanismo y sus normas jurídicas llegan hasta el deporte y el uso urbanístico de los campos de fútbol. Hace algunos años nadie se ocupaba de dónde estaban situados, su uso urbanístico y su importancia y efectos en las ciudades donde se ubican.

Los estadios eran terrenos poco desarrollados y todavía no planteaban los problemas de infraestructuras y usos que hoy se plantean. El fútbol se ha convertido en nuestros días en una fuerza social que muchas veces tiene más importancia que los propios Gobiernos, sobre todo cuando se trata de los equipos que tienen un ámbito no solo nacional sino internacional, como ocurre con el Estadio Santiago Bernabéu del Real Madrid y el Estadio Vicente Calderón del Atlético de Madrid, dos grandes Clubs de la capital madrileña.

El Estadio Santiago Bernabéu estaba situado hace 40 años en las afueras de Madrid, al igual que la ciudad deportiva de este equipo de fútbol y, por tanto, no tenía un efecto inmediato sobre la población, el tráfico, las infraestructuras y los diferentes usos que conlleva este deporte rey, que no es comparable con ningún otro.

El Estadio Santiago Bernabéu pasa en la actualidad por una situación que no solo plantea problemas al propio Club en cuanto a la posibilidad de ampliar sus usos, sino también a los ciudadanos que habitan alrededor de este estadio que ya está prácticamente en uno de los centros de la ciudad. El carácter emblemático del Estadio Santiago Bernabéu ha hecho que no se piense en trasladarlo a otro lugar, que bien podría ser la ciudad deportiva de Valdebebas, donde no plantearía tantos problemas de circulación en la zona y de incomodidades de aparcamiento a los vecinos que viven en los alrededores.

Esta idea de sacar fuera de la ciudad los grandes estadios de fútbol se ha producido ya en otros países, como por ejemplo en Alemania, donde el Estadio del Bayern de Munich ha sido trasladado lejos del centro de la ciudad. Sin embargo, el Estadio Santiago Bernabéu que, como decimos, podría trasladarse a Valdebebas, tiene tales connotaciones históricas para Madrid que por el momento es impensable su traslado. Bien es sabido que la ciudad deportiva del Real Madrid que se encontraba a una distancia relativamente cercana al Estadio, sí se ha trasladado a Valdebebas, gracias a la generosidad del Ayuntamiento y a la transformación del lugar donde se encontraba tal ciudad en la más importante zona de negocios inmobiliarios con las famosas Torres que hoy forman parte ineludible del skyline madrileño.

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El hecho de que no se traslade el estadio ha planteado la cuestión de su reforma y ampliación. Inicialmente, el proyecto comprendía, según la empresa GMP Architekten-L35-Ribas, el cerramiento del estadio, un hotel de lujo con acceso desde el Paseo de la Castellana y un centro comercial, tal y como salió victorioso en el concurso público que se adjudicó la empresa que hemos mencionado.

Pero este primer proyecto tenía un problema porque era necesario para ejecutarlo la ocupación de terreno público y la permuta de unos terrenos de 10.000 m2 de uso residencial adquiridos por el Real Madrid al Ayuntamiento, en Carabanchel. Sin embargo, tal proyecto fue rechazado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en febrero de 2015, por lo cual el Presidente del Real Madrid optó por acudir a otras vías sin recurrir judicialmente, tratando de llegar a acuerdos con los políticos de “Ahora Madrid”. El Real Madrid ha aceptado adaptarse a la edificabilidad de 125.000 m2 deportiva privada manteniendo los usos urbanísticos diferentes del deportivo privado ya autorizados.

Por otra parte, el actual equipo directivo del Real Madrid piensa trasladar a Valdebebas las oficinas que ocupan ahora una superficie de 8.000 m2. El nuevo diseño de la empresa GMP Architekten-L35-Ribas se adapta a esta nueva situación y, por tanto, el proyecto no aumenta la edificabilidad ni necesita usar suelo público. Se califica también como zona verde la esquina del Bernabéu, así como los 10.028 m2 en Carabanchel.

Esta reforma, de todas maneras, tendrá que ser aprobada a través de un Plan Especial Urbanístico por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento tras un período de alegaciones y una aprobación definitiva de dicho Plan. Dicha remodelación ha variado, especialmente por el cambio político que se ha producido en Madrid. El Partido Popular, cuando era Alcaldesa Ana Botella, aprobó la reforma a la que hemos hecho referencia anteriormente y que con posterioridad fue anulada por el Tribunal Superior de Justicia. Los nuevos munícipes comandados en la actualidad por la Alcaldesa Manuela Carmena y “Ahora Madrid”, parece que en principio aceptan la última reforma a que hemos hecho referencia, con lo cual el urbanismo se encuentra inmerso en las claves políticas de los partidos.

¿Qué decir del valor de esta operación de reforma? La modificación del estadio y la mayor dotación de espacios verdes colindantes provocará una revalorización de las viviendas del área y mejorarán las condiciones acústicas del entorno, si bien, no parece haberse estudiado convenientemente la necesidad de aparcamiento, pues en los días de partido la zona del Bernabéu es inhabitable, no solo por los cortes de circulación sino por la imposibilidad de aparcamiento cercano al Estadio, lo que sin lugar a dudas debería estudiarse. En cualquier caso, la reforma costará unos 400 millones de euros y el Real Madrid pretende que el coste no recaiga sobre sus arcas sino que vengan de un fondo liderado por empresas árabes, lo cual quizá imponga al Bernabéu un segundo apellido o bien se sustituya el nombre con la marca del patrocinador y se elimine el nombre del difunto Presidente madridista.

Otro segundo estadio importante en la capital madrileña es el Estadio Vicente Calderón del Atlético de Madrid. En este caso, se ha pensado en trasladar este Estadio a La Peineta. Ya hubo una modificación puntual del Plan General de Ordenación por la que el uso dotacional deportivo público pasa a ser privado, pero hay problemas urbanísticos de accesibilidad, dado que el Ministerio de Fomento es clave para que en las obras de la M-40 se garantice el acceso de los rojiblancos a La Peineta.

Los pasos urbanísticos que hay que dar en la actualidad van a impedir, a nuestro parecer, que el estadio inaugure la temporada 2017-2018 porque, por el momento, es necesario que aunque el Ayuntamiento apruebe la modificación del planeamiento, la Consejería de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid diera su visto bueno y no parece que la propia Comunidad autorice esta modificación hasta el mes de diciembre.

Hace falta luego la ejecución de las obras y, por eso, el propio Concejal José Manuel Calvo manifiesta que el Ayuntamiento no puede garantizar que en esas fechas, es decir la temporada próxima, pueda estar en funcionamiento dicho estadio. Hay que tener en cuenta además que es necesario redactar y aprobar los proyectos de urbanismo de los alrededores de La Peineta, aparcamientos, etc. Como ya hemos dicho, el gran problema que se plantea con el Estadio de La Peineta es el acceso con la M-40, pues esta obra debe incluirse en un programa específico de los presupuestos de Fomento del año 2017, que no podrá aprobarse hasta que el nuevo Gobierno y el Parlamento aprueben los presupuestos de 2017.

Nos encontramos aquí también con el problema político y urbanístico que depende de varias instituciones, el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento y, claro está, que cada uno de ellos tiene su propia idea en clave política de esta cuestión.

¿A cambio de qué se va a trasladar el Estadio Vicente Calderón a La Peineta? Pues a cambio de que los propietarios del Estadio Vicente Calderón y los propietarios de la Cervecera Mahou puedan construir viviendas en el estadio cediendo al Ayuntamiento una edificabilidad de más del 14% y un aumento de las viviendas protegidas en la zona. Este plan de edificación, que era un plan de reforma interior, preveía en la época de Ana Botella la construcción de 10 Torres y hasta 36 plantas. Ahora, el impacto constructivo se ha reducido  de 175.000 a 147.000 m2, pero en cualquier caso, dada la escasez de viviendas en Madrid por la paralización del Plan de Chamartín, parece que la planificación de estos terrenos en una zona cercana al Manzanares y al soterramiento de la M-30 será una buena inversión inmobiliaria.

En conclusión, como dijimos al principio, el urbanismo llega hoy a todas partes, incluso al deporte y estadios, y aunque teóricamente la Ley del Suelo, tanto estatal como de la Comunidad de Madrid, prevé minuciosamente todas las actuaciones urbanísticas, es preciso darse cuenta de que los temas urbanísticos han de tener en cuenta las claves políticas para que los inversores puedan actuar.