Desregulación de alquileres en Argentina duplica oferta

A finales del año pasado una de cada siete casas en Buenos Aires estaba vacía: los propietarios habían optado no alquilarlas, no era negocio

El gobierno de Javier Milei continúa aplicando controvertidas decisiones en lo que ha denominado “terapia de shock económico”. La derogación de las regulaciones de control de alquileres, ha arrojado a la vuelta de unos meses, una vigorización del mercado inmobiliario de Argentina.

Progresivamente desmantela el sistema de control de precios, cierran agencias gubernamentales y elimina restricciones comerciales acumuladas durante décadas de gobiernos peronistas, socialistas y militares.

Milei derogó la Ley de Alquileres de 2020, promulgada por el expresidente Alberto Fernández, que impuso restricciones a los propietarios y disminuyó significativamente la disponibilidad de alquileres.

Las consecuencias de los controles y la alta inflación en Argentina empujaron al mercado de alquileres a ajustar los precios cada doce meses y los arrendamientos debían durar al menos tres años. La ley acabó distorsionando al sector inmobiliario y perjudicando a propietarios y a inquilinos.

La ley tenía pretendía brindar a los inquilinos más seguridad financiera, pero a fines del año pasado una de cada siete casas en Buenos Aires estaba vacía. Los propietarios habían optado no alquilarlas en pesos argentinos. Los depósitos estaban limitados y era casi imposible finalizar los arrendamientos antes de tiempo.

Encontrar un apartamento se había convertido en una «misión imposible». Una vez derogada la norma, Buenos Aires vio una duplicación de unidades de alquiler disponibles y los precios se estabilizaron. Con las nuevas reglas, propietarios e inquilinos tienen más libertad para acordar los términos del arrendamiento. Si no se especifica la duración, el valor predeterminado es dos años.

Boom de alquileres en Argentina

Desde que entró en vigor la derogación de las leyes de control de alquileres por parte del gobierno de Javier Milei, el 29 de diciembre, la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires saltó un 195,23%, según el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario.

La capital argentina está viviendo un auge en el mercado de alquileres. Todavía los alquileres siguen altos en términos nominales. Pero muchos inquilinos están consiguiendo mejores ofertas que nunca, con una caída del 40% en el precio real de las propiedades en alquiler cuando se ajusta a la inflación desde octubre pasado, dijo a Wall Street Journal, Federico González Rouco , economista de Empiria Consultores.

Buenos Aires, una ciudad acogedora, de amplias avenidas y con una marcada cultura de cafés, muchos apartamentos estuvieron vacíos durante mucho tiempo. Los propietarios prefirieron mantenerlos así o alquilarlos para vacaciones en lugar de cumplir con la ley de alquileres.

En 2022, había unas 200.000 propiedades vacías en la capital, un 45% más que en 2018, según un informe de Cedesu. Un grupo de políticas con sede en Buenos Aires que se centra en el desarrollo urbano. Encontrar un apartamento asequible bajo la ley de control de alquileres fue difícil.

Muchos contratos nuevos, ahora permitidos tanto en dólares como en pesos, estipulan aumentos de alquiler cada tres meses, dicen los agentes inmobiliarios y los inquilinos. Esta situación ha dinamizado al sector pero muchos no tienen dinero para acceder a una vivienda en alquiler.

Después de los primeros meses de ajustes, los precios de alquiler parecen estar estabilizándose. Los aumentos de precios mensuales están ahora en su nivel más bajo desde 2021 a medida que haya más apartamentos disponibles, según Zonaprop, el sitio web inmobiliario más grande.

Liberan la economía de controles

Los críticos de Milei dicen que está profundizando el dolor económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas su apoyo. En agosto, tenía un 45% de aprobación, frente al casi 60% de principios este año, informó la encuestadora Giacobbe Consultores.

“Al liberar los precios, es muy difícil para toda esta gente, incluidos nosotros, llegar a fin de mes”, dijo Amalia Roggero, cuyo comedor social en La Plata ha experimentado un aumento de personas en busca de comida.

Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, una asociación civil que lucha por los derechos de quienes alquilan, afirmó que, en términos económicos “el ajuste golpeó sobre todo a los sectores que alquilamos y destinamos más de la mitad del salario a pagar el alquiler”. Además, resaltó que las condiciones económicas para acceder a un departamento de alquiler son difíciles. Hacen que se necesite en promedio más de 900 dólares al tipo de cambio paralelo, en depósito y gastos administrativos.

El gobierno de Milei también ha eliminado los controles de precios de productos básicos como la leche y azúcar. El presidente levantó los controles sobre el gas para cocinar, eliminó los controles a las exportaciones de carne vacuna, entre otros.

Entretanto, Milei advirtió a los argentinos de que sus cambios empeorarían las condiciones antes de mejorar, ya que recortó el gasto público para la inflación. Dijo que era necesario deshacer los estrictos controles económicos que heredó del anterior gobierno de izquierda que aplicó controles unos 50.000 productos, desde su programa de Precios Justos.

Efecto réplica en otros países

El debate sobre el control de los alquileres no es específico de Argentina. En Estados Unidos, donde la asequibilidad de la vivienda es un tema importante, el ejemplo argentino está llamando la atención. El libertario Cato Institute de Washington DC señaló que la experiencia de Argentina muestra el problema inherente de los controles de precios. En el caso de la vivienda pueden limitar la oferta y empeorar los problemas de asequibilidad en términos más amplios.

La Universidad de San Andrés junto a la plataforma Mercado Libre Inmuebles publican de forma mensual la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires y otras ciudades del país. Estos centros de estudio revelan que la oferta de viviendas en alquiler en el Área Metropolitana se recuperó hasta alcanzar niveles récord históricos. Según datos recientes, el número de inmuebles disponibles en locación se duplicó en los últimos 12 meses, llegando a un total de 20.700 propiedades.

Palermo se destaca como el barrio con mayor oferta, experimenta un crecimiento del 7,10% al comparar junio con mayo.

Asimismo, el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba registra el movimiento inmobiliario de la provincia en julio. Señaló que en ese mes la cantidad de inmuebles destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia fue un 28,4% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.

Del total de inquilinos el 97,8% abonó el monto total del alquiler, mientras que el 1,1% realizó pago parcial y el 1,1% no pagó. Este último porcentaje es 0,6 puntos porcentuales menor al registrado durante el mes previo.

Entre los inquilinos de inmuebles comerciales, el 96,8% realizó pago del monto total del alquiler, mientras que el 0,6% realizó pago parcial y el 2,6% no pagó. Este último porcentaje es 0,4 puntos porcentuales menor al registrado durante el mes previo.

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