Por Juan Ignacio Navas
12/11/2017
Socio-director de Navas & Cusí
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El Consejo de Ministros aprobó el pasado 3 de noviembre el anteproyecto de ley de crédito inmobiliario. Se trata de la famosa nueva ley hipotecaria que debe trasponer la directiva hipotecaria (D2014/17/CE).
Llega tarde porque el plazo para la trasposición terminó el pasado 21 de marzo de 2016. Es decir, con suerte llegaremos con dos años de retraso tras sendos apremios por parte de la Comisión Europea.
Sin embargo, peor que el retraso es la parcialidad. El anteproyecto no recoge un elemento esencial de la directiva: la obligatoriedad de las entidades de informar de las ofertas de la competencia.
No es un detalle menor sino esencial. Y conviene recordar que los Estados no tienen margen para trasponer parte de las directivas, sino la directiva en su conjunto. No hacerlo es una grave irresponsabilidad además de una deslealtad institucional con la Unión Europea. Y por si fuera poco no evita la vigencia de la normativa europea en aplicación del principio de la supremacía del derecho comunitario.
Trasposición parcial en la ley hipotecaria
Dicho de otro modo: cualquier español podría apalear judicialmente a lo dispuesto en la directiva aunque no haya sido traspuesta. La jurisprudencia de Luxemburgo es muy abundante en este sentido (sentencia Francovich y otras). Así pues, la trasposición parcial introduce un elemento grave de inseguridad jurídica por la contradicción entre la directiva y su trasposición. ¿No era este el problema que se pretendía arreglar?
La solución es sencilla: basta con que el legislador acepte la normativa de transparencia marcada por la Unión. Todavía estamos a tiempo porque el anteproyecto no es más que un borrador sujeto al debate parlamentario. Esperamos que este asunto sea introducido en el trámite de enmiendas porque en caso contrario nos encontraremos ante un ‘limbo’ que nadie desea.
Burladero jurídico
¿Por qué se ha producido este ‘olvido’? La redacción del anteproyecto hace sospechar sobre si la voluntad del gobierno es otorgar más garantías al consumidor o establecer un ‘burladero jurídico’ a los bancos ante la última avalancha de reclamaciones y reproches judiciales. Por ejemplo, la posibilidad de asesoría previa gratuita por parte del notario, ¿refuerza la transparencia y las garantías del consumidor o pretende establecer un blindaje jurídico para el banco?
Además, no se establece la retroactividad a las actuales hipotecas en la comisión reducida para las cancelaciones voluntarias anticipadas. Sin embargo, sí se establecen para la novación de tipo variable a tipo fijo. Y eso a pesar de que el BCE no parece que vaya a modificar el sesgo de su política monetaria en el corto plazo. ¿Pretende reducir sustos futuros de los consumidores o incrementar los márgenes actuales de los bancos?
Una ampliación muy corta
Por otra parte, se amplía la cobertura de la ley no sólo a los consumidores particulares sino también a los autónomos. Una ampliación que se queda corta porque la jurisprudencia de Luxemburgo es muy clara al considerar consumidor minorista al no profesional. Es decir, también las pymes no dedicadas al negocio hipotecario son consideradas clientes minoristas y por lo tanto entran bajo el paraguas de la directiva.
El anteproyecto prohíbe los productos vinculados como señala la directiva. Sin embargo, en abierta contradicción los permite siempre que con trasparencia se informe de los costes con o sin producto vinculado.
Elementos positivos
Sin embargo, existen elementos positivos. La amortización anticipada por impago se establece en las nueve cuotas impagadas ó 2% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo y se eleva a 12 cuotas y 4% del capital para la segunda mitad del préstamo. Mejora sustancialmente desde los tres meses actuales y establece parámetros objetivos, aunque contradice el criterio más amplio de Luxemburgo que en su resolución del pasado 26 de enero señala que el juez nacional debe de valorar la gravedad del incumplimiento teniendo en cuenta el capital pendiente de amortizar, el tiempo transcurrido y las circunstancias personales.
Lo más positivo es una reducción muy sustancial de los coses de notaria y registro. La voluntad del gobierno viene probablemente motivada por la sentencia del Supremo que declara nulos dichos costes repercutidos sobre el cliente. Sea por lo que sea, esperemos que el lobby notarial y registral no consiga modificar la actual redacción en su trámite parlamentario.
Navas & Cusí hizo llegar estos comentarios a Economía en su trámite de audiencia previa. Lamentablemente muchos no fueron escuchados. Esperemos que el trámite parlamentario de oportunidad a una trasposición fiel de la directiva que daría seguridad jurídica, transparencia al sector y verdadera protección para el consumidor.
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