En Forest City quiso ser una ciudad privada dentro de un desarrollo residencial integrado con hoteles, centros comerciales, escuelas, áreas de esparcimiento, piscinas y campos de golf, entre otros. Su inversión inicial fue 100.000 millones de dólares. Hoy es una ciudad fantasma.
Los que compraron quieren deshacerse de los inmuebles a toda costa, aunque sea perdiendo mucho dinero. Solo quieren escapar. Poco queda de los complejos de viviendas modernos y lujosos, con una amplia variedad de comodidades y privilegiadas vistas al mar. Solo soledad, silencio y pérdidas mil millonarias. Se le describe como uno de “los megaproyectos más inútiles del mundo. Foreign Policy lo califica de “despilfarro masivo”.
A finales de 2019, solo se habían vendido 15.000 inmuebles, de las 700.000 unidades que se esperaban vender. Solo 500 personas vivían en el desarrollo. Los números no podía ser peores.
Un segundo hogar para chinos con poder adquisitivo
Se construyó mal y rápido en Iskandar Puteri, Johor, Malasia, en un terreno de 1.370 hectáreas de ancho. Se vendió principalmente a los chinos de clase media alta como “una metrópolis ecológica” con parque acuático, oficinas, bares y restaurantes. La señalización vial estaba escrita en mandarín y las pocas escuelas que se abrieron, solo daban clases en ese idioma, según bbc.com
La compañía presentaba el proyecto como el hogar o segundo hogar de casi un millón de personas. Sus precios no estaban al alcance de los malasios, así que no entraban como potenciales compradores. Este desarrollo además de ser ambicioso era polémico desde su inicio. Era la inversión ideal para chinos con poder adquisitivo alto.
La idea era vender propiedades frente al mar relativamente asequibles en comparación con los costosos bienes inmuebles de las ciudades costeras de su país, como Shanghai. Sin embargo, las ventas iniciales se vinieron abajo después de que el líder chino Xi Jinping implementara un control de divisas con un límite anual de 50.000 dólares. Los ciudadanos chinos no podían gastar una cantidad superior en el extranjero.
Dos crisis graves al mismo tiempo
Además de las restricciones cambiarias chinas, se sumaron dos crisis: una en la política interna de Malasia entre 2020 y 2022. Y la otra, también muy seria, la pandemia de Covid-19 que afectó duramente la economía global.
En 2018, Mahathir Mohamed, haciendo campaña con una plataforma que incluía críticas a la inversión y la corrupción china, derrotó al actual primer ministro malasio, Najib Razak, que había aprobado originalmente el proyecto, y emitió una “prohibición” a los extranjeros de comprar propiedades.
Esto se reestructuró posteriormente como cambios en el programa de visas de largo plazo para mitigar las objeciones y posibles desafíos legales planteados por el desarrollador del proyecto inmobiliario.
Ante la incertidumbre política en Malasia y el cambio de gobierno en 2018, la situación entre China y Malasia cambió y vino la suspensión del programa de visas de largo plazo “My Second Home de Malasia” para los ciudadanos chinos. Estos eran los principales compradores y decidieron abandonar el desarrollo, vendieron sus propiedades con grandes pérdidas y el complejo quedo medio vacío.
Se paralizaron nuevos proyectos vinculados. Se vivían las restricciones de la pandemia, mientras, había una crisis política en las altas esferas malasias lo que empeoró en entorno geopolítico entre ambos países. El escenario perfecto para el fracaso.
El origen y las empresas
En 2016, el entonces primer ministro de Malasia, Najib Razak, con la aprobación del sultán de Johor, Ibrahim Ismail dieron luz verde a la construcción del desarrollo que ya se venía promocionando desde 2006.
Forest City es una empresa conjunta entre Esplanade Danga 88, una filial de la filial del gobierno estatal Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ), a través de una empresa conjunta, Country Garden Holding Ltd (CGPV).
KPRJ tiene el 40 % de las acciones y CGPV el 60%. Forest City estuvo bajo la administración del Ayuntamiento de Iskandar Puteri y la Autoridad de Desarrollo Regional de Iskandar.
Se desinfla el boom inmobiliario
Las acusaciones de corrupción en varios niveles del proyecto llovieron dentro de una situación política caldeada. Las unidades residenciales tenían precios de acuerdo con el entonces floreciente mercado inmobiliario chino, por lo que los malasios locales nunca hubiesen podido pagarlas.
En aquel momento, el boom inmobiliario chino vivía momentos de alza. Los promotores pedían prestadas sumas colosales de dinero para construir, tanto en el país como en el extranjero, para compradores de clase media, clase media alta. Ocho años después, sigue siendo «un estéril recordatorio» de que no es necesario estar en China para sentir los efectos de su crisis inmobiliaria.
Actualmente sólo se ha construido el 15% de todo el proyecto y, según estimaciones recientes, poco más del 1% del desarrollo total está ocupado, cifras de bbcnews.com
A pesar de tener deudas de casi 200.000 millones de dólares, Country Garden dijo a la bbcnews que se mantiene “optimista” porque a pesar de las dificultades, completará el proyecto totalmente.
Impacto negativo
Muy pronto comenzaron a aparecer grietas en la galería de exposiciones, los edificios, los hoteles y carreteras. Expertos llegaron a la conclusión de que las construcciones se hicieron a toda velocidad y no se esperaron los tiempos necesarios, para que el suelo se asentara y se estabilizara. Un consultor de construcción que prefirió no dar su nombre, dijo que la tierra se estaba hundiendo y que probablemente, continuaría haciéndolo.
Forest City contrataba a trabajadores de la zona con salarios bajos del sur de Asia y algunos empleados administrativos de nacionalidad china. El proyecto, se ubicó en tierras ganadas al mar y ha sido duramente criticado por causar destrucción daños medioambientales en los alrededores.
Se presentaba a los potenciales compradores como “una ciudad costera energéticamente eficiente, ecológicamente sensible, que conserva la tierra y poco contaminante”, sin embargo, el desarrollo ha tenido un impacto ambiental muy negativo. Ha provocado daños irreversibles en los humedales costeros ecológicamente sensibles de Malasia.
Daños medioambientales
El área dentro de la cual se encuentra Forest City está protegida como área ambientalmente sensible (ESA) de rango 1, donde no se permite ningún desarrollo excepto para el turismo de naturaleza y la investigación de bajo impacto.
Las principales áreas con esta designación son dos: la pradera de pastos marinos intermareales de Tanjung Kupang, la más grande de su tipo en Malasia, con importancia ecológica internacional. La segunda es la Reserva Forestal de Manglares del Río Pulai, designada como humedal de importancia internacional bajo la Convención de Ramsar. Ambas se vieron afectadas por el desarrollo Forest City.
No se realizó la Evaluación Detallada de Impacto Ambiental (DEIA) que se requería legalmente. Los residentes de Kampung Tanjung Kupang, un pueblo pesquero tradicional, se quejaron de la reducción de las capturas y otros problemas ante las autoridades locales y del estado de Johor, pero no fueron escuchados.
Orden de detener la construcción del proyecto
Malasia tampoco había informado a Singapur como lo exige su acuerdo de 2005, mediado por el Tribunal Internacional del Derecho del Mar, sobre obras de recuperación y otros tratados.
Singapur envió una nota diplomática en mayo de 2014 al gobierno federal de Malasia, solicitando aclaraciones sobre cuestiones que incluyen: cambios potenciales en las velocidades de las corrientes de agua y el impacto posterior en la seguridad de la navegación.
Se sospechaba de la posible erosión que podría afectar la costa y la infraestructura del puente Second Link Malasia-Singapur; y cambios en la calidad del agua que podrían afectar el medio marino y costero y las piscifactorías locales.
A raíz de las protestas hechas por los organismos de control ambiental internacionales, el ministerio de Medio Ambiente malasio envió una solicitud de la DEIA a Country Garden, el 6 de junio de 2014 y emitió una orden de interrupción del trabajo el 17 de junio de 2014, aunque se informó que el trabajo continuó a pesar de la interrupción.
La DEIA emitió en enero de 2015, la confirmación de que se habían eludido las regulaciones y contenía 81 directivas, incluida una reducción del tamaño de 1.600 hectáreas a menos de 405 hectáreas. Reconoció que el ecosistema de pastos marinos se había dividido en dos y “se vería muy afectado por el desarrollo propuesto” a pesar de estas medidas.
Promesa incumplida
Country Garden anunció posteriormente que reduciría el proyecto en un tercio y lo dividiría en cuatro islas. Luego se supo que algunas de estas medidas no se implementaron.
También continuó la preocupación sobre el impacto permanente sobre las praderas marinas, la hidrología del agua y la pérdida de caladeros tradicionales. No se tomaron las medidas suficientes para resolver los daños ocasionados.
Otras inquietudes fueron que se estaba utilizando arena de las colinas locales en el sitio del proyecto, además de los temores de estrés en las fuentes de agua locales y las descargas de aguas residuales.
Los pescadores también denunciaron que la reducción del espacio para la pesca en el estrecho de Johor (afectado por el proyecto) los había obligado a adentrarse más en el mar, por lo que, en varias ocasiones, se los acusó de cruzar la línea fronteriza internacional con Singapur.
Deudas y embargos
En 2020, la pandemia de COVID-19 provocó una crisis económica y restricciones de viaje. Lo anterior hizo que las ventas cayeran hasta un 90% después de marzo de ese mismo año.
Tras la implementación de la Orden de Control de Movimientos de Malasia, algunos residentes regresaron a sus países de origen. Las restricciones de COVID-19, los viajes entre Malasia y Singapur presentaron dificultades para los residentes restantes. Algunos inquilinos también suspendieron sus operaciones o se retiraron, citando restricciones debido a la Orden de Control de Movimiento o inviabilidad comercial. Posteriormente, el promotor inmobiliario despidió al menos a dos tercios de su personal, después de haber vendido solo diez propiedades en 18 meses.
En agosto de 2023, el promotor inmobiliario Country Garden juntó con otros promotores chinos y consiguió aplazar millones de dólares en pagos de deuda.
Sin embargo, en octubre de ese mismo año, se iniciaron los reclamos de impagos cruzados de hasta 11.000 millones de dólares en bonos extraterritoriales, lo que disparó los temores de que los acreedores vendieran o embargaran proyectos y activos en el extranjero como Forest City durante la reestructuración de la deuda.
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