Se han construido 77.000 propiedades en zonas de alto peligro de inundaciones desde 2019
En el registro histórico de los huracanes más terribles en el Atlántico, la mayoría toca tierra en Florida y causan pérdidas humanas y devastación. Durante la temporada de huracanes -junio a noviembre- las autoridades extreman las medidas de seguridad y son frecuentes los llamados a evacuaciones masivas. A pesar del peso de esas crudas experiencias, un auge en la construcción de viviendas en Florida desafía los peligros de los huracanes y los residentes porfían las advertencias.
La principal razón por la cual Florida ha sido golpeada por una larga lista de huracanes es básicamente geográfica. Es un estado grande que ocupa un territorio de 170.312 km2. Es casi tan extensa como las costas de todos los demás estados de la región desde Virginia hasta Texas combinados. También es clave dónde está ubicado.
«Cuando los sistemas tropicales comienzan a abrirse camino hacia el Atlántico occidental o la región del Golfo de México, Florida es muy susceptible a que toquen tierra allí», señala a BBC Mundo Emily Powell, del Centro de Estudios de Predicción Oceánica-Atmosférica de la Universidad Estatal de Florida. Además, la batimetría de la costa occidental en el lado del golfo es muy superficial en comparación con el lado este del Atlántico, esto eleva el riesgo de marejadas ciclónicas.
Conociendo estas circunstancias que gravitan en el estado, Florida construyó 77.000 nuevas propiedades en zonas de alto peligro de inundaciones desde 2019. La mayor cantidad en el país, según análisis de la firma de modelos climáticos First Street Foundation.
La peligrosa construcción en Florida
Atravesar las localidades de mayor desastre que dejaron los dos últimos huracanes, Helene y Milton que azotaron Florida, se observa un sitio de construcción para otro lote de nuevas viviendas.
Entre ellas se encuentra La Linda Estates, que se está construyendo en una zona de alto riesgo de inundaciones en una isla barrera cerca de donde Milton tocó tierra, reseña The Wall Street Journal.
El auge inmobiliario está poniendo a ese sector, y a los bancos que lo financian, en una situación de colisión con las aseguradoras. Sostiene la firma de calificación Morningstar DBRS, que la nueva construcción es una de las razones por las que se espera que las facturas de seguros de Milton y Helene asciendan a entre 40.000 y 75.000 millones de dólares.
Los grandes pagos por desastres naturales están impulsando a las aseguradoras a aumentar los salarios y reducir la cobertura.
A nivel nacional, se construyeron 290.000 propiedades nuevas en zonas de alto riesgo de inundaciones entre 2019 y 2023. Casi una de cada cinco de las 1,6 millones construidas en total en ese período.
Otros estados con grandes construcciones nuevas en áreas con alto riesgo de inundaciones incluyen Texas, con 63.000 propiedades desde 2019. California con 21.000 propiedades y Carolina del Norte con 11.000, según el análisis de First Street. Y en los suburbios al sur de Miami, el 18% de las nuevas propiedades construidas en ese lapso, se encuentran en zonas de alto riesgo de inundaciones.
“Construimos en algunos de los lugares más absurdos, sabiendo lo que podría pasar”, comentó Andrew Siffert, meteorólogo senior de la corredora de seguros BMS Group. Agregó que los nuevos desarrollos son una de las principales razones por las que aumentan las pérdidas aseguradas por catástrofes.
Más viviendas en zonas de alto riesgo
Pese a las evidencias de que el cambio climático aumenta la frecuencia y la gravedad de los desastres naturales, los desarrolladores siguen con sus proyectos de construcción en zonas de riesgo en Florida.
La Linda Estates está compuesta por 13 casas en Siesta Key, cerca de Sarasota, ubicadas a pasos del Golfo de México. Se venden por poco menos de $3 millones. Los listados indican que corren un alto riesgo de inundaciones y daños por el viento, así como de altas temperaturas. La zona todavía se estaba limpiando de los daños causados por Helene cuando Milton azotó el área.
Dustin Anderson, un agente inmobiliario de Serhant que vende las casas, dijo a WSJ que «no sufrieron daños importantes” después de Helene o Milton. El desarrollador Pampa Sunbelt señaló que las casas tienen una estructura de hormigón y cumplen con el código de diseño de Florida.
Los estadounidenses se mudaron a zonas de riesgo a medida que se volvieron más vulnerables debido al cambio climático. En la década hasta 2020, la población de Estados Unidos en general creció un 7,4%, pero aumentó un 10,2% en el sur y un 9,2% en el oeste, incluidas las áreas vulnerables a tormentas e incendios forestales, adelantó la firma de calificación AM Best.
Mientras tanto, la firma de calificación S£P Global precisó que las aseguradoras de viviendas acumularon más de 32.000 millones de dólares en pérdidas técnicas en los cuatro años que terminaron el año pasado. El resultado es que las primas «no tienen más remedio que subir”, dijo Morningstar DBRS en una nota de investigación.
Ayuda federal y aseguradoras
Los prestamistas y los promotores responden que tienen en cuenta los riesgos climáticos en los edificios nuevos. Un estudio de la reaseguradora Swiss Re concluyó que la reducción de los daños causados por huracanes debido a las estrictas normas de construcción de Florida fue significativa. Pero fue superada por el alza de las pérdidas causadas por la llegada de millones de personas que buscan el sol.
Por lo general, las zonas de alto riesgo de inundación son designadas por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias como Áreas Especiales de Peligro de Inundación oficiales, que excluyen factores como las fuertes lluvias y pueden estar desactualizadas.
First Street afirma que las zonas de alto riesgo son más grandes de lo que sugieren los mapas oficiales. Las casas construidas en estas zonas de inundación deben tener seguro contra inundaciones si cuentan con el apoyo de una hipoteca respaldada por el gobierno. Y se ajustan a códigos de construcción más estrictos, lo que las hace más caras para los compradores.
De las 77.000 propiedades construidas recientemente en Florida que First Street identificó como de alto riesgo de inundación, 41.000 (o más de la mitad) se encontraban fuera de las zonas de inundación oficiales.
A nivel nacional, 211.000 propiedades se construyeron fuera de las zonas de inundación oficiales pero dentro de las áreas de alto riesgo de First Street en los cinco años hasta el año pasado, refiere el análisis.
Tras los desastres de Helene y Milton, el seguro de vivienda en Florida es un mosaico inusual, que depende de aseguradoras pequeñas y medianas y de varios niveles de apoyo estatal.
En quiebra las aseguradoras
La mayoría de los estadounidenses no tiene un seguro contra inundaciones independiente. A pesar de que las pólizas estándar de seguro de vivienda no cubren las inundaciones y las lluvias intensas son cada vez más frecuentes.
Solo el 17% de los hogares de Florida tienen cobertura contra inundaciones a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones. Una rama de la Agencia que proporciona la mayoría de los seguros contra inundaciones en el estado y a nivel nacional, según el Insurance Information Institute.
Se trata del porcentaje más alto de todos los estados. Y se espera que la cifra aumente. La aseguradora estatal de Florida exigirá que la mayoría de las viviendas que cubre tengan seguro contra inundaciones para 2027.
El seguro contra inundaciones ya es obligatorio para las viviendas en zonas de alto riesgo de inundaciones que tengan una hipoteca respaldada por el gobierno.
Desde el huracán Andrew en 1992, las grandes aseguradoras han decidido que es mejor que se mantengan alejadas de Florida (o que se haya tomado la decisión por ellas).
Farmers Insurance restringió las ventas en el estado en 2023. En 2022, seis aseguradoras de viviendas de Florida quebraron incluso antes de que azotara el huracán Ian.
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