Por José Manuel Serrano Alberca, Presidente de Serrano Alberca & Conde
13/05/2016
La ciudad de Madrid y su ámbito territorial cuentan ya con poco suelo. Los PAU del Norte, Sanchinarro, Las Tablas y Valdebebas están prácticamente agotados mientras que los PAU del Sur, de mucha peor calidad, tienen todavía un largo período de desarrollo. Dada esta situación, es importante centrarnos en dos proyectos inmobiliarios de muy diferente naturaleza, pero que pueden atraer una gran inversión a corto plazo. No hay que olvidar que en Madrid ha habido otros proyectos inmobiliarios importantes que por el momento no parece que se vayan a desarrollar: se trata de la Operación Campamento, en la que también se han interesado inversores chinos para el desarrollo de un gran complejo residencial y terciario y de la operación ya prácticamente olvidada que intentó el multimillonario Sheldon Adelson con la finalidad de instalar en Madrid un gran complejo hotelero residencial relacionado con el juego.
Pero las dos operaciones que han estado durante estos últimos meses en el candelero han sido la del edificio emblemático de la Gran Vía, Edificio España, y la operación Chamartín.
El proyecto Wanda surge como consecuencia de la venta del Banco de Santander del Edificio España, que había comprado a un precio superior, pero prefirió perder capital a meterse en una actuación inmobiliaria complicada. El magnate Wang Jianlin lo compró con la intención de convertirlo en un centro hotelero y de ocio. Las negociaciones comenzaron en el año 2014 y todavía continúan a día de hoy. El problema fundamental en este caso es la diferencia de enfoque que contemplan el Ayuntamiento y el multimillonario chino. El comprador quería derrumbar el edificio y volverlo a construir con los mismos materiales y formas originales. El Ayuntamiento, que es muy escrupuloso con los edificios que forman parte del skyline madrileño, no aceptaba derruir el edificio porque se lo prohibía las disposiciones municipales. Las negociaciones comenzaron en un “tira y afloja” en el que cada una de las partes tenía que ceder.
Por otra parte, existe también un problema de seguridad, pues la empresa china considera que es imposible mantener una pared de 100 metros de altura durante todo el tiempo que se prevé dure la rehabilitación interior, ya que el edificio está prácticamente en ruinas. Sin embargo, parece ser que ahora el Ayuntamiento está dispuesto a un desmontaje parcial si Wanda así lo acepta. No obstante, no se han sentado las bases para un acuerdo definitivo.
El edificio se encuentra con las cornisas partidas, con las estructuras internas al aire y con agujeros en las fachadas, entre otras muestras de abandono, lo que hace difícil imaginar un futuro edificio ligado al lujo, aunque si los planes de la empresa no se tuercen, en unos cuatro años habrá en ese mismo lugar un hotel de 5 estrellas, un área comercial y un importante número de viviendas. Esta operación supone una importante inversión y una destacada creación de empleo.
Para Wanda, el coste de esta reforma no es lo más importante, lo importante es reactivar la economía de la zona y volver a dar uso a un edificio que generaría beneficios para la empresa y para Madrid. Por todo ello, es muy importante que este proyecto salga adelante.
La otra operación que está en el aire es la llamada Operación Chamartín. Comenzó su andadura en la década de los 90, como parte de un proceso de ampliación de Madrid que dotaría a esta ciudad de mejores infraestructuras. El proyecto estuvo paralizado durante 15 años hasta 2006, cuando el entonces alcalde Alberto Ruiz Gallardón reavivó la operación como parte de su campaña política municipal. Sin embargo, a día de hoy, lo cierto es que la operación no se ha llevado a cabo y la polémica sobre su desarrollo está más candente que nunca.
Es un proyecto que, tal y como estaba planteado anteriormente, suponía una inversión de 11.000 millones de euros y la creación de miles de puestos de trabajo en 20 años. Sin embargo, no ha logrado ser aprobado antes del final de la legislatura anterior. La complejidad para aprobar dicha operación no solamente se debió a la intervención de muchas (incluso demasiadas) administraciones públicas, sino que derivó igualmente de que el Ayuntamiento de Madrid tenía que tomar la decisión de qué hacer en esta zona pues, si llegaba a hacerse, suponía la mayor operación urbanística de los próximos 30 años.
Parece que el Ayuntamiento por fin ha decidido el sino de esta primordial área para Madrid. Dicha decisión, tomada en solitario, pues no se ha consensuado ni con Distrito Castellana Norte (DCN, la empresa promotora participada por BBVA y San José) ni con las restantes administraciones implicadas, ha quedado plasmada en una propuesta que comienza por rebautizar la operación como Madrid, Puerta Norte. La principal novedad es que rebaja drásticamente el suelo con uso residencial y terciario, pasando de poderse construir 17.000 viviendas a 4.600, un 75% menos. Ello se encuentra relacionado con que si bien mantiene la tasa de edificabilidad anterior, la misma se computa excluyendo los suelos “de la red viaria y ferroviaria, y todos aquellos que no sean necesarios para concretar la operación urbana o cuya transformación no esté prevista” conculcando la normativa de la Comunidad de Madrid. Así, el resultado es que la superficie total de la operación quedaría reducida a 1.744.549 metros cuadrados frente a los 3.261.000 metros cuadrados previstos anteriormente.
Es importante señalar que son propietarios de los terrenos el Ministerio de Fomento, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid, pero en 1993 se firmó un acuerdo con DCN por el que se le cedió la explotación del 61,6% del suelo a cambio del pago de gastos de urbanización (pero pudiendo construir 17.000 viviendas no 4.600). A ello se añade el problema de las posibles reclamaciones de reversión de dichos terrenos por parte de antiguos expropiados que pretenden que se les reconozcan derechos en la zona. Sin embargo, éste es un tema que pertenece a otro análisis y además no está claro que dichas reclamaciones vayan a prosperar para los reversionistas dados la reducción de la superficie de la operación a la mitad, el tiempo transcurrido desde la expropiación de los terrenos y las estrictas limitaciones que la Ley de Expropiación Forzosa establece para la reversión.
Aparte de la situación de la propiedad, el problema está, como casi siempre, en llegar a un acuerdo. Y ello se prevé complicado pues además de no consensuar con nadie un proyecto que se parece muy poco a su anterior versión, en la presentación del mismo el Consistorio no ha hecho referencia a los promotores, ni ha concretado la inversión prevista del Ayuntamiento, ni el gasto público que deberán asumir las administraciones para la construcción de las infraestructuras que irán de la mano de la remodelación de toda la zona, ni cómo se articulará la participación empresarial. Teniendo en cuenta que la remodelación que implica esta operación conlleva infinidad de informes y proyectos que deberán aprobar el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid, se nos antoja cuanto menos, arriesgado por parte del Ayuntamiento, el no haber contado con los demás “jugadores”.
Esta operación, de gran importancia inmobiliaria, no va a tener una solución fácil a corto plazo. Lo primero que se debería hacer antes de lanzar el proyecto al aire sería una reunión del Ayuntamiento de Madrid con los promotores y las administraciones para acercar posturas, ya que su propuesta no coincide con la idea de los promotores. Éstos necesitan llevar a cabo actuaciones que suponen poner de acuerdo a los propietarios del suelo, incluidos en su caso los reversionistas. Pero este acuerdo previo debe ir seguido de un desarrollo urbanístico en el instrumento que corresponda, que entendemos puede ser el Plan Parcial, que debe ser consensuado con el Ayuntamiento y con la Comunidad de Madrid, que también son propietarios del suelo.
En definitiva, la polémica está servida ya que el modelo urbanístico que quiere el Ayuntamiento y el que quieren los promotores del suelo, es decir, la empresa DCN dista mucho.
En efecto, lo que se quiere es crear una zona para un desarrollo de 20 años con un importante número de viviendas y la construcción de rascacielos, proyecto que transformaría de una manera positiva la zona. Por contra, el Ayuntamiento ha manifestado su intención de llevar a cabo un desarrollo urbanístico menor, con menos viviendas y más zonas públicas. Esta situación se debe pactar de antemano, pues el desarrollo del planeamiento lleva consigo además infinidad de informes técnicos antes de la aprobación definitiva del planeamiento de desarrollo.
En otros supuestos de este tipo se ha optado por el nombramiento de un equipo técnico que, con independencia de propietarios, gestores y entidades públicas –aunque entiendo con la intervención de estos últimos– ha desarrollado un Plan que pudiera satisfacer a todas las partes. Este equipo técnico independiente que formularía todos los aspectos técnicos y jurídicos del desarrollo, aglutinaría los intereses en conflicto y podría ser una solución hábil y útil para el desarrollo de este plan.
Estamos, por tanto, pese a sus diferencias en apariencia, ante un caso similar al del Edificio España debido a que el bloqueo de ambas operaciones deriva principalmente de los intereses al parecer, inexorablemente contrapuestos, de entes públicos y propiedad privada. ¿Conseguirán aunarse objetivos políticos y económicos en pos del progreso de Madrid?
Conforme a los criterios de 
Saber más
