Aplicar medidas de estímulo al sector privado contribuirá a incrementar la disponibilidad de vivienda, especialmente en el régimen de alquiler, y se podrían reducir los desequilibrios entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. Es una de las conclusiones el Banco de España en su informe sobre el mercado de la vivienda entre 2014 y 2019.
Durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos: los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas.
El principal problema reside en el considerable incremento acumulado de los precios de los alquileres. Los aumentos responden a un alza de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre los jóvenes. La oferta no satisface estas necesidades.
Medidas de estímulo
«Esta situación genera retos sociales importantes e ineficiencias macroeconómicas. Se requieren medidas centradas en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables», señala el documento.
Ese estímulo se produciría incrementando la seguridad jurídica de la oferta y con la dotación de garantías y beneficios fiscales por parte del sector público
Los promotores piden desde hace tiempo la colaboración público-privada como solución ideal del problema. Las sugerencias del Banco de España apuntan en esa dirección: “También podrían considerarse políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”.
Precios en escalada
En el mercado del alquiler los precios han aumentado de forma significativa durante los últimos años, incluso a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa, principalmente en las grandes áreas metropolitanas, como Madrid y Barcelona.
No obstante, el Banco de España reiteró su oposición a limitar los precios del alquiler: «Una fórmula podría provocar el efecto contrario al deseado. No ataja la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda. De hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas».
La institución sugiere elaborar un índice de precios que serviría como referencia estadística para abordar la situación del mercado y sus posibles soluciones: «El diagnóstico adecuado de los problemas de accesibilidad a la vivienda de los hogares y la articulación de políticas públicas requieren de datos administrativos fiables sobre la renta de los hogares y los precios del alquiler».
Mayor demanda
Las regiones con mayores aumentos de la población registran incrementos más acentuados de los precios de venta y alquiler. Un comportamiento en línea con lo observado en otras economías avanzadas. «Este fenómeno afecta especialmente a las grandes áreas metropolitanas», dice.
La alta demanda de vivienda en régimen de alquiler entre los jóvenes responde a distintos factores. Uno es su situación en el mercado de trabajo. El salario medio en estos grupos etáreos en 2018 (últimos datos disponibles) todavía no había recuperado el nivel de 2008.
Los jóvenes también han optado por el alquiler debido a que las entidades bancarias aplican unas condiciones crediticias más prudentes. Igualmente, ha crecido la proporción de los hogares para los que el gasto de alquiler de la vivienda excede el 30% de su renta. Esta situación “comienza a limitar considerablemente la capacidad de gasto y ahorro”.
La crisis sanitaria
Finalmente el informe analiza el impacto que tendrá en el mercado de la vivienda en España la pandemia de coronavirus. Casi tan importante como sus consecuencias directas, le parecen las medidas adoptadas por el gobierno para hacer frente a las dificultades de propietarios e inquilinos.
Existe «incertidumbre» sobre los efectos a medio plazo de la enfermedad. «La falta de claridad podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario», advierte.
La institución dice que se debe evitar que estas medidas «generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda» .
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