Por Cambio16
21/02/2018

El proyecto de nueva ley hipotecaria comenzó en 2018 su empuje en busca de aprobación. El texto, que contó con el apoyo del Gobierno en 2017, aún está en fase parlamentaria. El pasado jueves 15 de febrero se sometió a su primera prueba de fuego, ya que al votarse negativamente a la propuesta de enmiendas presentadas por el grupo de Podemos, el texto íntegro sigue sin cambios. Su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año. La normativa llega con el objetivo de implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca.

El escenario de una nueva ley hipotecaria traería consigo, según muchos analistas, una subida del Euribor por primera vez en mucho tiempo. Asimismo, nuevos varapalos judiciales para la banca. Gastón Apraiz, director de Inverpriban -especializada en la gestión alternativa de inversiones- vaticina pros y contras. Primeramente, “a pesar de que 2018 se presentaría como un año más agitado para el sector hipotecario, ya que a día de hoy nos encontramos con un exceso de liquidez nuevamente por parte de las entidades financieras y una oferta amplia de producto para la adquisición de vivienda, podemos observar ya como algunos bancos comienzan incluso a financiar más del 80% del valor de la propiedad. Por ende se están olvidando los males del pasado, impulsados por la necesidad de aumentar sus beneficios a base de comisiones”.

Frente a ello, apunta Apraiz, la nueva ley hipotecaria «podría restringir el acceso a la financiación por las medidas de protección a los consumidores. También adjuntaría nuevas trabas a la banca a la hora de afrontar impagos. Sobre todo al tener que provisionar mayor cantidad de préstamo. Tendrían que que esperar entre 9 y 12 meses para reclamaciones judiciales. Estas nuevas expectativas no dejarán de ser un reto para la banca que ya viene de sufrir varios reveces en el orden judicial por clausulas suelo, la devolución de gastos hipotecarios».

¿Qué cambios acarreará la nueva Ley Hipotecaria?

Desde Inverpriban nos dan cinco claves que hay que tomar en cuenta en el escenario de una nueva ley hipotecaria.

1. Aumento de los plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca.

Hasta ahora eran tres las letras impagadas las que activaban la acción del banco. Pero la nueva ley hipotecaria amplía ahora ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de impago del total del préstamo). A 12 meses a partir de entonces (o el 4% del capital). Esto podría ser un arma de doble filo. Por un lado está claro que defiende y protege los intereses de los consumidores a los excesos de la banca, cuando daba por vencido los créditos con apenas un impago. Esto podría terminar acarreando fomentar el no pagar. Por ende la consecuencia del aumento de la morosidad. Esto repercutirá en los balances de las entidades financieras. También sumando un posible problema de colapso judicial (que ya no es poco). 

2. Apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo así las comisiones. 

La nueva ley hipotecaria tiene por objeto abaratar cambiar a otro interés o reembolso anticipado. Además, suprimen las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año (para todos los créditos vivos). Mientras que los recargos por cancelación anticipada de las hipotecas variables se eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que se hubiera pactado. Estas disposiciones sólo serán aplicables a las hipotecadas firmadas con posterioridad a la aprobación de la ley. Esta medida en el corto plazo podría incrementar el conste de financiación. Las entidades, al no poder realizar venta cruzada, se vería obligada a subir tipos. 

3. Información previa gratuita y adhesión a contratos tipo.

Busca evitar casos como las cláusulas suelo. La ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese contrato al cliente con esos datos básicos. Asimismo dibujarle una estimación a futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés. Con ello, el usuario puede estimar el importe que pagará en el desarrollo del pago de la hipoteca. También puede acudir a un notario de su elección para solventar dudas y refrendar que conoce lo que firma. No pagará nada por este trámite, siendo esta una medida clara de protección al consumidor evitando las malas practicas.

4. Sin gratificaciones por el número de hipotecas vendidas.

El personal del sector financiero dedicado a la concesión de hipotecas deberá contar con conocimientos suficientes sobre el crédito hipotecario que están concediendo. Asimismo deberá analizar la solvencia de los consumidores. La nueva ley hipotecaria prohibirá a las entidades bancarias ofrecer incentivos a sus trabajadores. Ésto se hacía como estímulo para que vendieran muchos contratos hipotecarios.

5. No a los packs hipotecas.

La nueva ley hipotecaria prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros del hogar. Salvo excepciones autorizadas por el Banco de España. Es decir, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos. Sí están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de productos.